Inwestowanie w mieszkanie w celu jego późniejszej odsprzedaży z zyskiem nie jest niczym nowym. Jednak współczesność przynosi nową odmianę takiego zarobkowania – jak wiele rzeczy w naszych czasach, tak i handel mieszkaniami przyspieszył. Nadal obecni są inwestorzy, którzy działają w perspektywie lat lub nawet ich dziesięcioleci. Jednak obok nich pojawiła się nowa grupa graczy, tzw. flipperzy. Czym jest flipowanie mieszkań? Na to pytanie odpowiadamy w poniższym artykule.

Co to jest flipping mieszkań?

Jak już wspomnieliśmy we wstępie – w podstawowych założeniach flipowanie nie różni się od tradycyjnego inwestowania w mieszkania. Inwestor kupuje lokal mieszkalny, a następnie sprzedaje go z zyskiem. Jednak kiedyś pomiędzy zakupem a sprzedażą zazwyczaj upływało przynajmniej kilka lat, kiedy to wartość nieruchomości systematycznie, powoli rosła. Lecz okresy rekordowej koniunktury rynku nieruchomości sprawiły, iż możliwe stało się zarabianie w innym modelu – zakupu, a następnie szybkiej odsprzedaży. Fliper często jest właścicielem mieszkania zaledwie miesiąc, czasami nawet krócej.

Jak zarabiać na flipowaniu mieszkań?

Ze względu na dużo większą dynamikę flipowania od tradycyjnych inwestycji, wymaga ono większej wiedzy. Przy inwestycji długoterminowej można było się opierać na ogólnej zasadzie, że w długim terminie ceny nieruchomości zawsze rosną. Przy flippie zasada ta nie obowiązuje. Co prawda w czasie boomu tendencja jest właśnie taka (stąd taki wysyp nowych flipperów w ostatnich dwóch latach), lecz gdy koniunktura się pogarsza, zarabiają już tylko ci, którzy znają się na rynku nieruchomości.

Przy flipowaniu mieszkania, podobnie jak przy tradycyjnym inwestowaniu, możemy wyodrębnić dwie główne strategie:

• zakup lokalu po zaniżonej cenie, a następnie odsprzedanie go po rynkowej;
• zakup lokalu po cenie rynkowej (lub zbliżonej do rynkowej), a nastęnie podniesienie jego wartości i sprzedaż z zyskiem.

Najszybsze transakcje należą do tej pierwszej grupy, która opiera się na łowieniu okazji. Żeby móc mieszkanie błyskawicznie sprzedać z zyskiem, trzeba je nabyć taniej niż wynosi jego cena rynkowa. Jak to zrobić? Tu możliwości jest wiele, ale najpopularniejsze scenariusze to:

• błyskawiczne wytropienie okazji cenowej, zaraz po tym, gdy pojawi się na rynku (konieczna jest współpraca z pośrednikami, którzy za opłatą będą nam dawać informację o ofercie, zanim trafi ona do normalnego obiegu, tj. do portali z ogłoszeniami).
• zakup gotówkowy od osoby, której zależy na szybkiej sprzedaży (to pojedyncze sytuacje, gdy sprzedający musi sprzedać natychmiast, bo np. wyjeżdża albo potrzebuje gotówki na uregulowanie innych zobowiązań).
• skuteczne negocjacje (scenariusz trudny do zrealizowania, gdy sprzedaje nie właściciel, ale profesjonalny agent oraz w czasach koniunktury, bo wtedy każdy wie, iż mieszkanie sprzeda się i bez opuszczania ceny).

W drugiej grupie transakcji flipowych mamy wszystkie scenariusze polegające na podnoszeniu wartości mieszkania. Tutaj najbardziej standardowe jest wykonanie remontu lub chociaż pobieżnej renowacji. Często właściciel sprzedaje zaniedbany lokal i z tego tytułu daje spory upust ceny. Aby przywrócić mieszkaniu dobry wygląd czasami wystarczy pomalowanie ścian, a czasami niezbędny będzie gruntowny remont. Jednak podnoszenie wartości lokalu mieszkalnego nie ogranicza się do odnawiania. Równie skuteczna jest rearanżacja mieszkania. Często ponowne podzielnie przestrzeni i wygospodarowanie dodatkowego pokoju pozwala dorzucić 20% do ceny transakcyjnej.

Na koniec zostawiliśmy najtrudniejszy sposób podnoszenia wartości flipowanego mieszkania. Lokale czasami posiadają wady prawne, jak chociażby zadłużenie lub dwuznaczne sytuacje dotyczące własności, czy niechcianego, ale upartego lokatora. Takie mieszkania kupuje się taniej, jednak aby je sprzedać z zyskiem, trzeba usunąć wadę prawną. Jeśli masz biegłość w takich rzeczach, to jest to świetny sposób na wejście w świat flipingu mieszkań. Często po miesiącu czy dwóch załatwiania spraw administracyjnych lokal zyska na wartości nawet kilkadziesiąt procent.