Mamy za sobą niemal już pół roku od kiedy rząd uruchomił program “Bezpieczny Kredyt 2%”. To już wystarczający horyzont czasowy, aby ocenić wpływ tego działania na rynek. Obecnie dominują krytyczne głosy, wskazujące na fakt, iż BK2% zmniejszyło dostępność mieszkań, poprzez przyspieszenie wzrostu ich cen. Jednak rządowa pomoc zadziałała też na inne sposoby. W tym artykule postaramy się krótko mówić wszystkie z nich.
Zacznijmy od najbardziej oczywistego wpływu “Bezpiecznego Kredytu” na rynek mieszkaniowy – ceny metra kwadratowego ponownie poszybowały w górę. Dla wielu osób było to rozczarowaniem, ponieważ końcówka 2022 roku przyniosła uspokojenie rynku, stawki wyhamowały i pojawiła się nawet szansa na ich korektę w dół. Jednak już sama zapowiedź wprowadzenie programu wygenerowała dodatkowy popyt – najpierw na rynek wrócili ci, którzy odkładali decyzję zakupu (obawiali się wzrostu cen pod wpływem BK2%), a później beneficjenci programu. Wzrost cen mieszkań w niektórych ośrodkach był dwucyfrowy w ciągu kilku miesięcy.
Mimo drożyzny, oferta została wykupiona. Obecnie w dużych miastach na rynku pierwotnym brakuje małych mieszkań, czyli takich, które łapią się na limit kwotowy “Bezpiecznego Kredytu”. Według najnowszych danych GUS-u, deweloperzy ponownie zaczynają więcej budować, jednak odtworzenie podaży zajmie im trochę czasu. Póki co mamy więc efekt rządowej pomocy w postaci wysokich cen i małej liczby ofert.
“Bezpieczny Kredyt 2%” to nie same negatywy. Chociaż wygląda na to, że w dłuższym terminie program zmniejszy dostępność mieszkań, bo będą droższe, to w krótkim terminie chociaż częściowo wypełnił swoje zadanie. W momencie wprowadzenia poszerzył dostępność mieszkań, szczególnie dla osób o ograniczonych dochodach, umożliwiając im wejście na rynek nieruchomości, który wcześniej był dla nich nieosiągalny. Wzrósł udział młodych kupujących na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza osób w wieku 20-30 lat. Pokazuje to, że program w początkowej fazie efektywnie wspierał młode pokolenie w zakupie pierwszego mieszkania, co wcześniej było utrudnione ze względu na wysokie wymagania zdolności kredytowej.
Program spowodował spadek udziału zakupów inwestycyjnych na rynku. To dosyć zaskakujący efekt, ale może to wynikać z faktu, że rynek stał się bardziej dostępny dla osób kupujących mieszkanie do własnych potrzeb. Jednocześnie szybki wzrost cen sprawił, iż część inwestorów zaczęło rekalkulować opłacalność nabycia kolejnego lokalu pod wynajem.
Dla wielu beneficjentów programu stał się on szansą na zdobycie własnego mieszkania. Dzięki temu w końcu mogą zrezygnować z najmu. Widać to w statystykach, które od wielu miesięcy pokazują utrzymującą się słabość rynku mieszkań na wynajem. Stawki najmu nie rosną tak dynamicznie jak ceny mieszkań oraz koszty obsługi kredytów, przez co też spada opłacalność inwestowania w takie lokale.
Osoby, które skorzystały z BK2% to kolejna duża grupa (obok uchodźców z Ukrainy wracających do swojego kraju lub jadących dalej na Zachód), która zniknęła ze struktury popytu. Istotne jest to, że nie jest to chwilowy trend, ponieważ nabywcy mieszkań wspierające się rządową dopłatą w chwili obecnej mają już własne M i nie wrócą do najmu. Pod tym względem “Bezpieczny Kredyt 2%” zdecydowanie poprawił sytuację wielu młodych osób, ponieważ najtrudniejsze jest nabycie pierwszego mieszkania – kolejne, większe, można już w dużej mierze finansować środkami uzyskanymi ze sprzedaży poprzedniego.
“Bezpieczny Kredyt 2%” najmocniej wpłynął na segment małych mieszkań w dużych miejscowościach. Z tego względu obecnie widać jeszcze większą różnicę w cenach między dużymi a małymi miastami. Do tego dochodzi kwestia nieruchomości, które nie łapią się na limit cenowy programu – mieszkania o większej powierzchni oraz domy nie drożeją w takim tempie, ponieważ rządowe dotacje nie wygenerowały na nie dodatkowego popytu.