Rentier to słowo, które w ostatnich latach zrobiło ogromną karierę. Wszyscy lubimy dobrze zarabiać, ale nie wszyscy lubimy ciężko pracować. Dlatego tak często marzy nam się możliwość utrzymania się bez pracy, czerpiąc jedynie zyski ze zgromadzonego bogactwa. Czy jest to scenariusz realny tylko dla krezusów, czy może i Ty możesz zostać rentierem zarabiającym na nieruchomościach?
Rentier to osoba, która żyje z dochodów pasywnych, czyli takich, które nie są bezpośrednio związane z aktywną pracą. Dochody te pochodzą zazwyczaj z inwestycji np. w nieruchomości, akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne czy depozyty bankowe. Rentier to osoba, która zgromadziła wystarczający kapitał, aby odsetki lub inne dochody z tego kapitału były wystarczające do pokrycia jej bieżących wydatków na życie. W praktyce oznacza to, że rentier nie musi pracować, aby utrzymać swój obecny standard życia. Wśród rentierów popularne jest inwestowanie w nieruchomości, w tym – nieruchomości mieszkaniowe. Właśnie temu zagadnieniu przyjrzymy się w tym artykule.
Zacznijmy od tego, dlaczego warto wybrać nieruchomości, myśląc o budowie dochodu pasywnego. Otóż są one dosyć bezpiecznym i łatwym sposobem na wypracowywanie zysku z kapitału. To pierwsze wynika z faktu, iż w ujęciu długoterminowym nieruchomości praktycznie zawsze zyskują na wartości. To drugie ma zakotwiczenie w naszej codzienności, w której rynek mieszkaniowy jest wciąż obecny. W odróżnieniu od np. rynku akcji czy innych papierów wartościowych – to już jest specjalistyczna wiedza. Można więc uznać, że niemal każdy z nas ma jakąś wiedzę o nieruchomościach i, aby inwestować, musi ją jedynie pogłębić.
Szukając odpowiedzi na pytanie “Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości?” weźmy na tapet zagadnienie finansowania. Osoby nie obyte z tematem mogą być przekonane, że zakup nieruchomości wymaga bardzo dużego dochodu i posiadania oszczędności. Jest to jeden z możliwych scenariuszy, jednak mieszkanie inwestycyjne można też kupić na kredyt. W tej sytuacji zdolność kredytowa jest naszym narzędziem. O ile w przypadku zakupu gotówkowego ryzyko jest minimalne (stracić możemy jedynie, jeśli kupimy lokal przeszacowany lub z istotnymi wadami prawnymi lub budowlanymi), o tyle w przypadku zakupu kredytowanego trzeba zachować większą ostrożność. Chodzi o to, aby relacja między kosztem kredytu a zyskiem z nieruchomości była korzystna. Tu ważne są też perspektywy zmian, ponieważ nawet zaciągnięcie kredytu w okresie wysokich stóp procentowych może być korzystne, jeśli te stopy zaczną spadać. Jeżeli jest to inwestycja na długi czas, powiedzmy – kilkanaście lat – to nawet 2 lata drogiego kredytu nie sprawi, że przedsięwzięcie przestanie być opłacalne.
Aby móc skutecznie i bezpiecznie inwestować w mieszkania, trzeba poznać rynek nieruchomości. Wiedza ta powinna obejmować zarówno rynek lokalny, ten konkretny, gdzie chcemy coś kupić, jak i rynek w ujęciu szerokim. To drugie pomoże nam umieszczać nasze decyzje w kontekście zmian gospodarczych i zmian koniunktury. Rynek nieruchomości jest cykliczny i wpływa na niego wiele czynników (jak chociażby inflacja i decyzje Rady Polityki Pieniężnej). To są podstawowe kwestie, w których trzeba się orientować.
Z takim fundamentem możesz już ułożyć plan inwestowania: ustalić za co kupujesz (gotówka, kredyt, hybrydowo), co i z jakim przeznaczeniem (wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy, zysk wartości) oraz gdzie (miasto, dzielnica). Musisz więc ułożyć biznesplan swojego przedsięwzięcia, obejmujący szacunkowe kalkulacje zysków i strat. Wiadomo, iż takie kalkulacje za jakiś czas przestaną być aktualne, jednak dają możliwość określenia opłacalności chociaż w przybliżeniu. Poza tym uporządkowane i usystematyzowane podejście do inwestowania ułatwia i przyspiesza reagowanie na przyszłe zmiany. Dzięki temu, jeśli np. dojdzie do gwałtownych zmian gospodarczych, będzie ci łatwiej zmodyfikować swoją strategię i przekalkulować rentowność na nowo.