Temat tego, czy przeciętnie zarabiającą polską rodzinę stać na własne mieszkanie, jest obecnie bardzo intensywnie dyskutowany. W tym kontekście mówi się o “dostępności mieszkań”, a pod tym terminem kryje się relacja zarobków do cen nieruchomości mieszkaniowych. To istotna kwestia, ponieważ jeśli spojrzy się na rynek ze nieodpowiedniej perspektywy, może się wydawać, że wszystko jest w porządku – deweloperzy oddają do użytku rekordową liczbę inwestycji i każdy może sobie kupić wymarzone M. Jednak w praktyce okazuje się, iż własne mieszkanie w Polsce dla coraz większej grupy ludzi staje się nieosiągalne. Co można zrobić, aby zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce?

Na początek musimy zidentyfikować problem. Są nim zbyt wysokie ceny. Niektórzy eksperci utrzymują, że takie stwierdzenie nie jest prawdą, bo zarobki Polaków też wciąż rosną, a do tego nasze ceny nieruchomości są niskie na tle Europy. Co do tego drugiego argumentu, to ma on nikłe znaczenie, ponieważ interesuje nas relacja lokalnej ceny do lokalnych zarobków. Co do pierwszego – statystyki pokazują, że mimo wzrostu zarobków, finansowa dostępność mieszkań w ostatnich latach spadła. Tak źle dawno nie było, a utrzymujące się tendencje sprawią, iż będzie jeszcze trudniej z zakupem własnego M.

Wysokie ceny biorą się m.in. z przewagi popytu nad podażą. Dotychczas w Polsce nie podjęto żadnych sensownych działań mogących zwiększyć podaż mieszkań. Za to regularnie rząd stymuluje stronę popytową, uruchamiając programy typu Rodzina na swoim, Mieszkanie dla Młodych czy Bezpieczny Kredyt. Zanim jednak przejdziemy do omawiania tego, jak politycy mogliby pomóc rynkowi mieszkaniowemu, zaznaczmy, iż oprócz tego istnieje też grupa czynników kształtujących ceny mieszkań, na które ciężko wpływać samą polityką mieszkaniową. Chodzi przede wszystkim o rosnące ceny wykonawstwa – wszystko, co związane z budową jest coraz droższe. Coraz więcej kosztuje robocizna, materiały, transport, energia, więc koszty deweloperów rosną. Ciężko więc oczekiwać, iż zaczną obniżać ceny w realizowanych projektach.

Jednak obserwacja tego, co się działo przed rozkręceniem się inflacji i galopadą cen wszystkiego, pokazuje, że nawet bez ogólnej drożyzny mieszkania nadal kosztują zbyt wiele. Składa się na to mnóstwo czynników. Jeden z ważniejszych to ogólny niedobór mieszkań w Polsce. Według najbardziej pesymistycznych rachunków brakuje u nas około 2 milionów mieszkań. Czyli tyle musiałoby powstać, żeby popyt został zaspokojony. Nie jest to prosta sprawa, ponieważ mieszkania muszą powstawać w odpowiednich lokalizacjach, czyli tam, gdzie jest zapotrzebowanie. Przy okazji spisu powszechnego GUS zebrał dane o pustostanach – tych w Polsce na koniec 2021 roku było… prawie 2 miliony. Co wcale nie oznacza, że można nimi rozwiązać problem, ponieważ wiele z tych lokali znajduje się w miejscowościach wyludniających się lub jest w złym stanie technicznym. Zniechęcanie (np. podatkowe) do trzymania pustostanów mogłoby jednak nieco pomóc, bo na rynek trafiłoby zapewne kilkaset tysięcy mieszkań w dużych miastach.

Rząd mógłby korzystnie wpłynąć na dostępność mieszkań ułatwiając deweloperom realizowanie nowych inwestycji. Podmioty te jako jedne z głównych przeszkód w rozwoju wskazują brak gruntów oraz utrudnienia administracyjne. W tych właśnie kierunkach powinien działać rząd. Uwalnianie gruntów może się odbywać na różne sposoby, w tym bardzo istotne jest, by zwiększyć ilość obszarów objętych miejscowymi planami zagospodarowania. Można do tego zachęcić gminy modyfikując zasady pobierania opłaty planistycznej. Rząd powinien też stworzyć klarowne ramy prawne do wywłaszczeń na cele publiczne lub związane z celami urbanistycznymi – dzięki temu można by np. scalać rozproszone grunty miejskie i realizować duże inwestycje mieszkaniowe. Istotne są też działania ułatwiające życie inwestorom indywidualnym – obecnie niemal połowa Polaków mieszka w domach, więc należy mieć świadomość, że stawianie bloków nie wyczerpuje zagadnienia dostępności mieszkań.