Po raz kolejny przekonujemy się o tym, że rynek nieruchomości jest cykliczny. Pierwszą dużą lekcję tej zasady dostaliśmy w roku 2008. Czy teraz czeka nas powtórka, czy może obecny spadek popytu w mieszkaniówce jest krótkotrwały i nie wywoła zapaści?
W styczniu 2023 odczyt indeksu urban.one spadał piąty miesiąc z rzędu i wyniósł 109,1 pkt., co oznacza spadek o 0,94 pkt. względem grudnia 2022. Odczyt, w ujęciu regionalnym, spadł też dla Warszawy, jednak na pozostałych 6 głównych rynkach (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Gdynia) – wzrósł.
Za spadek popytu w mieszkaniówce odpowiada przede wszystkim wyhamowanie akcji kredytowej, będące pokłosiem inflacji i podnoszenia stóp procentowych. Według danych udostępnianych przez BIK, w lutym 2023 spadła zarówno wartość zapytań o kredyty hipoteczne (o 37,6 pp. r/r), jak i liczba wniosków kredytowych (37 pp. r/r, do poziomu 19 tysięcy wniosków). No i oczywiście nie jest to pierwszy miesiąc, gdy odnotowano zapaść w statystykach z rynku kredytów – bessa trwa już co najmniej od jesieni 2022.
Brak środków z kredytów hipotecznych jest odpowiedzialny za zanik popytu na mieszkania. Część deweloperów i pośredników, co widać chociażby w komentarzach do badania INPON przeprowadzanego przez portal Nieruchomosci-online.pl, deklaruje, iż nadal jest ruch w interesie, lecz napędzają go głównie klienci gotówkowi. Nietrudno zgadnąć, że zakupy za gotówkę dotyczą inwestorów, więc wspomniane komentarze pochodzą zapewne z największych miast, gdzie aktywność inwestycyjna nie zamarła mimo kryzysu. W mniejszych miastach jest dużo gorzej i w biurach sprzedaży świecą pustki.
Z tego względu, że kredyt jest kluczowy dla kondycji mieszkaniówki, poprawy sytuacji dopatruje się właśnie w przywróceniu tempa akcji kredytowej sprzed serii podwyżek stóp procentowych zafundowanej nam przez Radę Polityki Pieniężnej. Póki co jest to jednak mało realny scenariusz, ponieważ inflacja nadal szaleje i prawdopodobnie w lutym jej odczyty będą rekordowe. Nie oznacza to, że sytuacja nie ulegnie w ogóle poprawie. Pozytywny impuls przyszedł ze strony Komisji Nadzoru Finansowego, które zdecydowała, że banki mogą zmniejszyć ostrożnościowy bufor przy wyliczaniu zdolności kredytowej – dotychczas musiały symulować wzrost wysokości raty o 5%, teraz już tylko 2,5%. Banki są już w trakcie opracowywania ofert opartych na nowych zasadach, więc można się spodziewać, iż niebawem w mieszkaniówce da się zaobserwować lekkie ożywienie. Nie ma się jednak co łudzić, iż jego skala będzie bardzo duża i pozwoli wrócić do rynku takiego, jaki obserwowaliśmy jeszcze 2-3 lata temu.
Drugi czynnik, w którym deweloperzy i pośrednicy upatrują nadzieję na powrót popytu w mieszkaniówce to program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Wygląda na to, że niezależnie od tego, która opcja wygra w nadchodzących wyborach, system dopłat do kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie zostanie uruchomiony. Dzięki niemu na rynku pojawią się dziesiątki tysięcy klientów chcących kupić sobie pierwszy lokal mieszkalny na zaspokojenie własnych potrzeb.
Nie brakuje też mniej optymistycznych opinii, według których rynek mieszkaniowy wróci do dobrej kondycji dopiero wtedy, gdy nastąpi znaczne obniżenie stóp procentowych. To zaś skorelowane jest z poziomem inflacji, co do niej z kolei są przewidywania, iż zacznie maleć dopiero w najbliższych miesiącach i być może do końca roku spadnie poniżej 10%. Jeśli taki scenariusz okaże się prawdziwy, deweloperów czeka jeszcze kilkanaście miesięcy zaciskania pasa. To dosyć długi okres i prawdopodobne jest, że wystarczy do tego, aby rynek zaczął reagować obniżaniem cen. Nie tylko nominalnym (co już ma miejsce obecnie), ale też realnym. Nominalne spadki cen to spadki wyliczane na podstawie wartości pieniądza, czyli przykładowo jeśli w 2022 mieszkanie kosztowało tyle samo, co w 2023, to nominalnie potaniało, ponieważ za sprawą inflacji wartość pieniądza spadła. Realny spadek ceny to po prostu mniejsza kwota, jaką musimy zapłacić za daną nieruchomość.
Reakcją deweloperów na mniejszy popyt jest redukowanie podaży. Spowolniono realizację już trwających inwestycji, a do tego nie rozpoczyna się nowych. To intuicyjne działanie, mające zapobiec sytuacji, gdy na rynek będą wprowadzane kolejne mieszkania nie znajdujące nabywców.